{"id":9146,"date":"2026-04-09T18:32:10","date_gmt":"2026-04-09T16:32:10","guid":{"rendered":"https:\/\/www.wachandwach.es\/blog\/"},"modified":"2026-04-10T10:46:15","modified_gmt":"2026-04-10T08:46:15","slug":"jak-due-diligence-uchronilo-klientow-przed-strata-120-000-euro","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.staging.wachandwach.es\/pl\/blog\/jak-due-diligence-uchronilo-klientow-przed-strata-120-000-euro\/","title":{"rendered":"Jak due diligence uchroni\u0142o klient\u00f3w przed strat\u0105 120 000 euro"},"content":{"rendered":"<div class=\"blog-content\">\n<p><em>Dane klient\u00f3w zosta\u0142y zanonimizowane. Szczeg\u00f3\u0142y transakcji zosta\u0142y zmienione w zakresie nieidentyfikuj\u0105cym stron.<\/em><\/p>\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_83 counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-grey ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<div class=\"ez-toc-title\" style=\"cursor:inherit\">Spis tre\u015bci<\/div>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><a href=\"#\" class=\"ez-toc-pull-right ez-toc-btn ez-toc-btn-xs ez-toc-btn-default ez-toc-toggle\" aria-label=\"Prze\u0142\u0105cznik Spisu Tre\u015bci\"><span class=\"ez-toc-js-icon-con\"><span class=\"\"><span class=\"eztoc-hide\" style=\"display:none;\">Toggle<\/span><span class=\"ez-toc-icon-toggle-span\"><svg style=\"fill: #999;color:#999\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" class=\"list-377408\" width=\"20px\" height=\"20px\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\"><path d=\"M6 6H4v2h2V6zm14 0H8v2h12V6zM4 11h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2zM4 16h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2z\" fill=\"currentColor\"><\/path><\/svg><svg style=\"fill: #999;color:#999\" class=\"arrow-unsorted-368013\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" width=\"10px\" height=\"10px\" viewBox=\"0 0 24 24\" version=\"1.2\" baseProfile=\"tiny\"><path d=\"M18.2 9.3l-6.2-6.3-6.2 6.3c-.2.2-.3.4-.3.7s.1.5.3.7c.2.2.4.3.7.3h11c.3 0 .5-.1.7-.3.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7zM5.8 14.7l6.2 6.3 6.2-6.3c.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7c-.2-.2-.4-.3-.7-.3h-11c-.3 0-.5.1-.7.3-.2.2-.3.5-.3.7s.1.5.3.7z\"\/><\/svg><\/span><\/span><\/span><\/a><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1 ' ><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/www.staging.wachandwach.es\/pl\/blog\/jak-due-diligence-uchronilo-klientow-przed-strata-120-000-euro\/#Tlo_sprawy\" >T\u0142o sprawy<\/a><ul class='ez-toc-list-level-3' ><li class='ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/www.staging.wachandwach.es\/pl\/blog\/jak-due-diligence-uchronilo-klientow-przed-strata-120-000-euro\/#Nieruchomosc_bedaca_przedmiotem_transakcji\" >Nieruchomo\u015b\u0107 b\u0119d\u0105ca przedmiotem transakcji<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/www.staging.wachandwach.es\/pl\/blog\/jak-due-diligence-uchronilo-klientow-przed-strata-120-000-euro\/#Co_odkrylo_due_diligence\" >Co odkry\u0142o due diligence<\/a><ul class='ez-toc-list-level-3' ><li class='ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/www.staging.wachandwach.es\/pl\/blog\/jak-due-diligence-uchronilo-klientow-przed-strata-120-000-euro\/#Problem_1_Niesplacona_hipoteka_z_2010_roku\" >Problem 1: Niesp\u0142acona hipoteka z 2010 roku<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-5\" href=\"https:\/\/www.staging.wachandwach.es\/pl\/blog\/jak-due-diligence-uchronilo-klientow-przed-strata-120-000-euro\/#Problem_2_Zaleglosci_wobec_wspolnoty_mieszkaniowej\" >Problem 2: Zaleg\u0142o\u015bci wobec wsp\u00f3lnoty mieszkaniowej<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-6\" href=\"https:\/\/www.staging.wachandwach.es\/pl\/blog\/jak-due-diligence-uchronilo-klientow-przed-strata-120-000-euro\/#Problem_3_Miejsce_parkingowe_i_komorka_poza_Rejestrem_Nieruchomosci\" >Problem 3: Miejsce parkingowe i kom\u00f3rka poza Rejestrem Nieruchomo\u015bci<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-7\" href=\"https:\/\/www.staging.wachandwach.es\/pl\/blog\/jak-due-diligence-uchronilo-klientow-przed-strata-120-000-euro\/#Problem_4_Niezgodnosc_powierzchni_i_nieudokumentowana_zabudowa_tarasu\" >Problem 4: Niezgodno\u015b\u0107 powierzchni i nieudokumentowana zabudowa tarasu<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-8\" href=\"https:\/\/www.staging.wachandwach.es\/pl\/blog\/jak-due-diligence-uchronilo-klientow-przed-strata-120-000-euro\/#Problem_5_Brak_aktualnej_licencji_pierwszego_zajecia_%E2%80%93_konsekwencje_dla_wynajmu_turystycznego\" >Problem 5: Brak aktualnej licencji pierwszego zaj\u0119cia \u2013 konsekwencje dla wynajmu turystycznego<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-9\" href=\"https:\/\/www.staging.wachandwach.es\/pl\/blog\/jak-due-diligence-uchronilo-klientow-przed-strata-120-000-euro\/#Jak_rozwiazalismy_sprawe\" >Jak rozwi\u0105zali\u015bmy spraw\u0119<\/a><ul class='ez-toc-list-level-3' ><li class='ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-10\" href=\"https:\/\/www.staging.wachandwach.es\/pl\/blog\/jak-due-diligence-uchronilo-klientow-przed-strata-120-000-euro\/#Krok_1_%E2%80%93_Poinformowanie_klientow_i_decyzja_o_kontynuacji\" >Krok 1 \u2013 Poinformowanie klient\u00f3w i decyzja o kontynuacji<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-11\" href=\"https:\/\/www.staging.wachandwach.es\/pl\/blog\/jak-due-diligence-uchronilo-klientow-przed-strata-120-000-euro\/#Krok_2_%E2%80%93_Negocjacja_warunkow_transakcji\" >Krok 2 \u2013 Negocjacja warunk\u00f3w transakcji<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-12\" href=\"https:\/\/www.staging.wachandwach.es\/pl\/blog\/jak-due-diligence-uchronilo-klientow-przed-strata-120-000-euro\/#Krok_3_%E2%80%93_Wynik_negocjacji_Scenariusz_A_z_modyfikacja\" >Krok 3 \u2013 Wynik negocjacji (Scenariusz A z modyfikacj\u0105)<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-13\" href=\"https:\/\/www.staging.wachandwach.es\/pl\/blog\/jak-due-diligence-uchronilo-klientow-przed-strata-120-000-euro\/#Krok_4_%E2%80%93_Akt_notarialny_i_rejestracja\" >Krok 4 \u2013 Akt notarialny i rejestracja<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-14\" href=\"https:\/\/www.staging.wachandwach.es\/pl\/blog\/jak-due-diligence-uchronilo-klientow-przed-strata-120-000-euro\/#Efekt_koncowy_%E2%80%93_co_klienci_zyskali_dzieki_due_diligence\" >Efekt ko\u0144cowy \u2013 co klienci zyskali dzi\u0119ki due diligence<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-15\" href=\"https:\/\/www.staging.wachandwach.es\/pl\/blog\/jak-due-diligence-uchronilo-klientow-przed-strata-120-000-euro\/#Co_mowi_klient\" >Co m\u00f3wi klient<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-16\" href=\"https:\/\/www.staging.wachandwach.es\/pl\/blog\/jak-due-diligence-uchronilo-klientow-przed-strata-120-000-euro\/#Wnioski_dla_polskich_nabywcow_nieruchomosci_w_Hiszpanii\" >Wnioski dla polskich nabywc\u00f3w nieruchomo\u015bci w Hiszpanii<\/a><ul class='ez-toc-list-level-3' ><li class='ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-17\" href=\"https:\/\/www.staging.wachandwach.es\/pl\/blog\/jak-due-diligence-uchronilo-klientow-przed-strata-120-000-euro\/#Zakres_naszych_uslug_przy_zakupie_nieruchomosci_w_Hiszpanii\" >Zakres naszych us\u0142ug przy zakupie nieruchomo\u015bci w Hiszpanii<\/a><\/li><\/ul><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Tlo_sprawy\"><\/span>T\u0142o sprawy<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>W marcu 2025 roku zg\u0142osi\u0142o si\u0119 do nas ma\u0142\u017ce\u0144stwo z Krakowa &#8211; Tomasz i Agnieszka (imiona zmienione), oboje oko\u0142o pi\u0119\u0107dziesi\u0105tki. Tomasz jest wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicielem firmy z bran\u017cy IT, Agnieszka prowadzi gabinet stomatologiczny. Od kilku lat odk\u0142adali pieni\u0105dze z my\u015bl\u0105 o apartamencie w Andaluzji &#8211; po\u0142\u0105czeniu miejsca wypoczynku z inwestycj\u0105 generuj\u0105c\u0105 przych\u00f3d z wynajmu.<\/p>\n<p>Zdecydowali si\u0119 na Estepon\u0119 (prowincja Malaga, Costa del Sol) &#8211; miasto z du\u017cymi kompleksami mieszkalnymi, spokojniejsze i bardziej przyst\u0119pne cenowo ni\u017c s\u0105siednia Marbella, ale z por\u00f3wnywaln\u0105 infrastruktur\u0105 i odleg\u0142o\u015bci\u0105 od morza. Klient\u00f3w do nas skierowa\u0142 znajomy, kt\u00f3ry rok wcze\u015bniej kupi\u0142 mieszkanie w Torremolinos z nasz\u0105 pomoc\u0105.<\/p>\n<div class=\"case-study-box\">\n<div class=\"case-study-header\">\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Nieruchomosc_bedaca_przedmiotem_transakcji\"><\/span>Nieruchomo\u015b\u0107 b\u0119d\u0105ca przedmiotem transakcji<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<ul>\n<li><strong>Cena ofertowa:<\/strong> 485 000 EUR<\/li>\n<li><strong>Powierzchnia (wg oferty):<\/strong> 112 m\u00b2<\/li>\n<li><strong>Uk\u0142ad:<\/strong> 3 sypialnie, 2 \u0142azienki, taras z widokiem na morze<\/li>\n<li><strong>Dodatkowe elementy:<\/strong> Miejsce parkingowe i kom\u00f3rka lokatorska (wg oferty w cenie)<\/li>\n<li><strong>Standard:<\/strong> Klimatyzacja, nowoczesna kuchnia, kompleks zamkni\u0119ty<\/li>\n<li><strong>Infrastruktura kompleksu:<\/strong> Basen, ochrona ca\u0142odobowa, ogr\u00f3d<\/li>\n<li><strong>Rok budowy:<\/strong> 2009 (pi\u0119tro 3 z 6)<\/li>\n<li><strong>Lokalizacja:<\/strong> 800 m od pla\u017cy, Estepona Oeste<\/li>\n<li><strong>Zadatek rezerwacyjny:<\/strong> 10 000 EUR (termin podpisania: 10 dni)<\/li>\n<\/ul>\n<p><em>Agencja informowa\u0142a, \u017ce apartament zosta\u0142 wystawiony przez brytyjskie ma\u0142\u017ce\u0144stwo, kt\u00f3re przeprowadza si\u0119 z powrotem do UK po brexicie, i \u017ce jest du\u017ce zainteresowanie \u2013 inna para z Niemiec ogl\u0105da nieruchomo\u015b\u0107 w tym samym tygodniu.<\/em><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Co_odkrylo_due_diligence\"><\/span>Co odkry\u0142o due diligence<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Zanim klienci podpisali cokolwiek, zlecili\u015bmy standardow\u0105 analiz\u0119 prawn\u0105 nieruchomo\u015bci. W ci\u0105gu o\u015bmiu dni roboczych uzyskali\u015bmy <img decoding=\"async\" class=\"alignright wp-image-8737\" src=\"https:\/\/www.wachandwach.pl\/wp-content\/uploads\/2026\/01\/check-300x300.png\" alt=\"sprawdz nieruchomosc w hiszpanii. adwokat w hiszpanii nieruchomosci\" width=\"100\" height=\"100\" srcset=\"https:\/\/www.staging.wachandwach.es\/wp-content\/uploads\/2026\/01\/check-300x300.png 300w, https:\/\/www.staging.wachandwach.es\/wp-content\/uploads\/2026\/01\/check-150x150.png 150w, https:\/\/www.staging.wachandwach.es\/wp-content\/uploads\/2026\/01\/check-140x140.png 140w, https:\/\/www.staging.wachandwach.es\/wp-content\/uploads\/2026\/01\/check.png 512w\" sizes=\"(max-width: 100px) 100vw, 100px\" \/>dokumenty z czterech \u017ar\u00f3de\u0142:<\/p>\n<ul>\n<li><em>Registro de la Propiedad<\/em> (Rejestr Nieruchomo\u015bci, biuro w Esteponie)<\/li>\n<li><em>Catastro<\/em> (portal sedecatastro.gob.es)<\/li>\n<li><em>Administrador de la comunidad de propietarios<\/em> (zarz\u0105dca wsp\u00f3lnoty)<\/li>\n<li><em>Ayuntamiento de Estepona<\/em> \u2013 wydzia\u0142 urbanistyczny<\/li>\n<\/ul>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Problem_1_Niesplacona_hipoteka_z_2010_roku\"><\/span>Problem 1: Niesp\u0142acona hipoteka z 2010 roku<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p><em>Nota simple<\/em> ujawni\u0142a hipotek\u0119 ustanowion\u0105 w 2010 roku na rzecz banku Caixabank, z saldem do sp\u0142aty oko\u0142o 94 000 EUR. Sprzedaj\u0105cy zapewniali agencj\u0119, \u017ce &#8222;hipoteka zostanie uregulowana przed aktem&#8221; \u2013 jednak nie by\u0142o to zapisane w warunkach rezerwacji ani potwierdzone pisemnie. W prawie hiszpa\u0144skim hipoteka to obci\u0105\u017cenie rzeczowe, kt\u00f3re przechodzi na nowego w\u0142a\u015bciciela, je\u017celi nie zostanie wykre\u015blona z Rejestru przy akcie notarialnym. Kupuj\u0105cy nabyliby nieruchomo\u015b\u0107 z d\u0142ugiem 94 000 EUR wobec banku.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Problem_2_Zaleglosci_wobec_wspolnoty_mieszkaniowej\"><\/span>Problem 2: Zaleg\u0142o\u015bci wobec wsp\u00f3lnoty mieszkaniowej<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Za\u015bwiadczenie od administratora wsp\u00f3lnoty wykaza\u0142o zaleg\u0142o\u015bci za 28 miesi\u0119cy \u2013 \u0142\u0105cznie 5 600 EUR (op\u0142ata 200 EUR\/mies.). Zgodnie z art. 9 <em>Ley de Propiedad Horizontal<\/em> nabywca odpowiada za zaleg\u0142o\u015bci wobec wsp\u00f3lnoty z roku bie\u017c\u0105cego oraz trzech lat poprzednich. Klienci przej\u0119liby ca\u0142y ten d\u0142ug.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Problem_3_Miejsce_parkingowe_i_komorka_poza_Rejestrem_Nieruchomosci\"><\/span>Problem 3: Miejsce parkingowe i kom\u00f3rka poza Rejestrem Nieruchomo\u015bci<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Miejsce parkingowe i kom\u00f3rka lokatorska \u2013 prezentowane w ofercie jako elementy wchodz\u0105ce w cen\u0119 apartamentu \u2013 figurowa\u0142y w Rejestrze Nieruchomo\u015bci jako odr\u0119bne lokale (<em>fincas independientes<\/em>) bez prawnego powi\u0105zania z apartamentem (bez <em>agrupaci\u00f3n registral<\/em>). Sprzedaj\u0105cy mogli je zbywa\u0107 i obci\u0105\u017ca\u0107 oddzielnie. Wymaga\u0142o to formalnej korekty przed transakcj\u0105.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Problem_4_Niezgodnosc_powierzchni_i_nieudokumentowana_zabudowa_tarasu\"><\/span>Problem 4: Niezgodno\u015b\u0107 powierzchni i nieudokumentowana zabudowa tarasu<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Kataster podawa\u0142 104 m\u00b2, Rejestr Nieruchomo\u015bci 107 m\u00b2, a oferta agencji 112 m\u00b2. R\u00f3\u017cnice wynika\u0142y z cz\u0119\u015bciowo zabudowanego tarasu (<em>cerramiento de terraza<\/em>) wykonanego bez pozwolenia budowlanego. Taras zosta\u0142 zamkni\u0119ty i przepierzony, ale brak by\u0142o wniosku legalizacyjnego ani decyzji Ayuntamiento de Estepona. Ryzyko: nakaz przywr\u00f3cenia do stanu pierwotnego lub kara administracyjna na\u0142o\u017cona na nowego w\u0142a\u015bciciela.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Problem_5_Brak_aktualnej_licencji_pierwszego_zajecia_%E2%80%93_konsekwencje_dla_wynajmu_turystycznego\"><\/span>Problem 5: Brak aktualnej licencji pierwszego zaj\u0119cia \u2013 konsekwencje dla wynajmu turystycznego<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p data-start=\"165\" data-end=\"414\">W Andaluzji nie funkcjonuje instytucja <em data-start=\"204\" data-end=\"229\">c\u00e9dula de habitabilidad<\/em> \u2014 zosta\u0142a ona zast\u0105piona przez licencj\u0119 pierwszego zaj\u0119cia (<em data-start=\"290\" data-end=\"321\">licencia de primera ocupaci\u00f3n<\/em> lub <em data-start=\"326\" data-end=\"372\">declaraci\u00f3n responsable de primera ocupaci\u00f3n<\/em>), wydawan\u0105 przez w\u0142a\u015bciwy <em data-start=\"399\" data-end=\"413\">Ayuntamiento<\/em>.<\/p>\n<p data-start=\"416\" data-end=\"990\">W aktach sprawy brakowa\u0142o dokumentu potwierdzaj\u0105cego, \u017ce zabudowa tarasu zosta\u0142a uwzgl\u0119dniona w dokumentacji technicznej budynku. Nale\u017cy podkre\u015bli\u0107, \u017ce od wej\u015bcia w \u017cycie ustawy Ley 7\/2021 (LISTA) wi\u0119kszo\u015b\u0107 gmin andaluzyjskich zast\u0105pi\u0142a klasyczn\u0105 licencj\u0119 (wymagaj\u0105c\u0105 formalnej decyzji administracyjnej) uproszczon\u0105 <em data-start=\"732\" data-end=\"778\">declaraci\u00f3n responsable de primera ocupaci\u00f3n<\/em> \u2014 o\u015bwiadczeniem w\u0142a\u015bciciela, podlegaj\u0105cym kontroli nast\u0119pczej. Obie formy r\u00f3\u017cni\u0105 si\u0119 procedur\u0105 oraz czasem uzyskania, jednak ich skutek \u2014 potwierdzenie legalnej mo\u017cliwo\u015bci u\u017cytkowania lokalu \u2014 pozostaje to\u017csamy.<\/p>\n<p data-start=\"992\" data-end=\"1577\">Brak wskazanego dokumentu uniemo\u017cliwia\u0142 uzyskanie licencji turystycznej VUT (<em data-start=\"1069\" data-end=\"1096\">Vivienda de Uso Tur\u00edstico<\/em>). Rejestracja w <em data-start=\"1113\" data-end=\"1147\">Registro de Turismo de Andaluc\u00eda<\/em> wymaga bowiem przedstawienia dokumentu potwierdzaj\u0105cego legaln\u0105 habitabilno\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci oraz jej zgodno\u015b\u0107 z obowi\u0105zuj\u0105cymi przepisami urbanistycznymi. W konsekwencji, bez uzyskania numeru VUT wynajem kr\u00f3tkoterminowy za po\u015brednictwem platform takich jak <span class=\"hover:entity-accent entity-underline inline cursor-pointer align-baseline\"><span class=\"whitespace-normal\">Airbnb<\/span><\/span> czy <span class=\"hover:entity-accent entity-underline inline cursor-pointer align-baseline\"><span class=\"whitespace-normal\">Booking.com<\/span><\/span> jest w Andaluzji nielegalny i mo\u017ce skutkowa\u0107 na\u0142o\u017ceniem kary administracyjnej do 18 000 EUR.<\/p>\n<p data-start=\"1579\" data-end=\"1749\">Od lipca 2025 roku dodatkowo wymagany jest Numer Rejestracji Alquiler (NRA) na podstawie <em>Real Decreto 1312\/2024<\/em>. Platformy cyfrowe (Airbnb, Booking.com) s\u0105 zobowi\u0105zane weryfikowa\u0107 NRA i usuwa\u0107 og\u0142oszenia bez wa\u017cnego numeru \u2014 brak rejestracji skutkuje wi\u0119c faktyczn\u0105 niemo\u017cno\u015bci\u0105 prowadzenia wynajmu przez te kana\u0142y. Niezale\u017cnie od tego w\u0142a\u015bciciel nara\u017ca si\u0119 na sankcje administracyjne na podstawie <em>Ley 13\/2011 del Turismo de Andaluc\u00eda<\/em>, kt\u00f3re mog\u0105 si\u0119ga\u0107 18 000 EUR.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Jak_rozwiazalismy_sprawe\"><\/span>Jak rozwi\u0105zali\u015bmy spraw\u0119<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Krok_1_%E2%80%93_Poinformowanie_klientow_i_decyzja_o_kontynuacji\"><\/span>Krok 1 \u2013 Poinformowanie klient\u00f3w i decyzja o kontynuacji<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Klienci byli zaskoczeni. Wyja\u015bnili\u015bmy, \u017ce agencja nieruchomo\u015bci reprezentuje sprzedaj\u0105cego \u2013 im wy\u017csza cena transakcji, tym wy\u017csza prowizja <img decoding=\"async\" class=\"wp-image-8481 alignright\" src=\"https:\/\/www.wachandwach.pl\/wp-content\/uploads\/2025\/10\/checklist-300x300.png\" alt=\"checklist\" width=\"100\" height=\"100\" srcset=\"https:\/\/www.staging.wachandwach.es\/wp-content\/uploads\/2025\/10\/checklist-300x300.png 300w, https:\/\/www.staging.wachandwach.es\/wp-content\/uploads\/2025\/10\/checklist-150x150.png 150w, https:\/\/www.staging.wachandwach.es\/wp-content\/uploads\/2025\/10\/checklist-140x140.png 140w, https:\/\/www.staging.wachandwach.es\/wp-content\/uploads\/2025\/10\/checklist.png 512w\" sizes=\"(max-width: 100px) 100vw, 100px\" \/>agencji. Zadaniem agenta jest zamkni\u0119cie sprzeda\u017cy, nie ujawnianie problem\u00f3w kupuj\u0105cemu. Nikt nie reprezentuje wy\u0142\u0105cznie kupuj\u0105cego, je\u015bli kupuj\u0105cy nie ma w\u0142asnego adwokata. Mimo odkrytych problem\u00f3w klienci zdecydowali kontynuowa\u0107 negocjacje \u2013 ale na nowych warunkach i bez presji czasowej.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Krok_2_%E2%80%93_Negocjacja_warunkow_transakcji\"><\/span>Krok 2 \u2013 Negocjacja warunk\u00f3w transakcji<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Przygotowali\u015bmy formalne zestawienie problem\u00f3w w j\u0119zyku hiszpa\u0144skim i polskim i skierowali\u015bmy do sprzedaj\u0105cych konkretne \u017c\u0105dania przed podpisaniem umowy <em>arras<\/em> (umowy przedwst\u0119pnej z zadatkiem). Zaproponowali\u015bmy dwa scenariusze:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Scenariusz A \u2013 pe\u0142ne oczyszczenie nieruchomo\u015bci:<\/strong> sp\u0142ata hipoteki, uregulowanie zaleg\u0142o\u015bci wsp\u00f3lnoty, rejestracja miejsca parkingowego i kom\u00f3rki jako cz\u0119\u015bci apartamentu, legalizacja zabudowy tarasu w Ayuntamiento.<\/li>\n<li><strong>Scenariusz B \u2013 obni\u017cenie ceny o r\u00f3wnowarto\u015b\u0107 wszystkich ryzyk:<\/strong> 94 000 EUR hipoteka + 5 600 EUR zaleg\u0142o\u015bci + szacowane koszty legalizacji (ok. 3 500 EUR) = obni\u017cka minimalna o 103 000 EUR.<\/li>\n<\/ul>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Krok_3_%E2%80%93_Wynik_negocjacji_Scenariusz_A_z_modyfikacja\"><\/span>Krok 3 \u2013 Wynik negocjacji (Scenariusz A z modyfikacj\u0105)<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Po trzech tygodniach negocjacji uzgodniono Scenariusz A z cz\u0119\u015bciow\u0105 korekt\u0105 ceny:<\/p>\n<ul>\n<li>Sprzedaj\u0105cy sp\u0142aca hipotek\u0119 bezpo\u015brednio z kwoty sprzeda\u017cy (polecenie przelewu do Caixabanku przy akcie notarialnym, 94 000 EUR).<\/li>\n<li>Zaleg\u0142o\u015bci wsp\u00f3lnoty (5 600 EUR) potr\u0105cone z ostatecznej ceny.<\/li>\n<li>Miejsce parkingowe i kom\u00f3rka formalnie po\u0142\u0105czone z apartamentem w Rejestrze Nieruchomo\u015bci na koszt sprzedaj\u0105cych.<\/li>\n<li>Sprzedaj\u0105cy z\u0142o\u017cyli wniosek o legalizacj\u0119 zabudowy tarasu w Ayuntamiento de Estepona, uzyskuj\u0105c pisemne potwierdzenie wszcz\u0119cia post\u0119powania przed aktem.<\/li>\n<li><strong>Ostateczna cena: 477 900 EUR<\/strong> (obni\u017cka 7 100 EUR wzgl\u0119dem ceny ofertowej).<\/li>\n<\/ul>\n<blockquote><p><em>Wa\u017cne: Sprzedaj\u0105cy z\u0142o\u017cyli zabezpieczenie finansowe (retenci\u00f3n de precio) w depozycie notarialnym \u2014 4 000 EUR do czasu uko\u0144czenia post\u0119powania administracyjnego. Mechanizm ten skutecznie zabezpiecza kupuj\u0105cego na czas oczekiwania, jednak nie gwarantuje automatycznie pozytywnego rozstrzygni\u0119cia: je\u017celi Ayuntamiento odm\u00f3wi\u0142oby legalizacji, odzyskanie depozytu i dochodzenie dalszych roszcze\u0144 wymaga\u0142oby odr\u0119bnego post\u0119powania. Z tego wzgl\u0119du w umowie arras precyzyjnie okre\u015blono warunki zwolnienia depozytu oraz konsekwencje negatywnej decyzji administracyjnej.<\/em><\/p><\/blockquote>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Krok_4_%E2%80%93_Akt_notarialny_i_rejestracja\"><\/span>Krok 4 \u2013 Akt notarialny i rejestracja<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Akt notarialny sporz\u0105dzono w lipcu 2025 roku u notariusza w Esteponie. Projekt aktu sprawdzili\u015bmy 48 godzin wcze\u015bniej. Przy akcie: polecenie do Caixabanku na 94 000 EUR, czek dla sprzedaj\u0105cych na pozosta\u0142\u0105 kwot\u0119, depozyt notarialny 4 000 EUR. Po akcie: podatek ITP 7% (33 453 EUR), rejestracja w Rejestrze Nieruchomo\u015bci, zg\u0142oszenie zmiany w\u0142a\u015bciciela do gminy i dostawc\u00f3w medi\u00f3w.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Efekt_koncowy_%E2%80%93_co_klienci_zyskali_dzieki_due_diligence\"><\/span>Efekt ko\u0144cowy \u2013 co klienci zyskali dzi\u0119ki due diligence<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<div class=\"table-responsive\">\n<table class=\"compare-table\">\n<thead>\n<tr>\n<th>Pozycja<\/th>\n<th>Bez adwokata<\/th>\n<th>Z adwokatem<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Niesp\u0142acona hipoteka Caixabank<\/td>\n<td>Przej\u0119ta przez kupuj\u0105cego (94 000 EUR d\u0142ugu)<\/td>\n<td class=\"highlight-green\">Sp\u0142ata przez sprzedaj\u0105cych przy akcie notarialnym<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Zaleg\u0142o\u015bci wobec wsp\u00f3lnoty<\/td>\n<td>Przej\u0119te przez kupuj\u0105cego (5 600 EUR)<\/td>\n<td class=\"highlight-green\">Potr\u0105cone z ceny w ca\u0142o\u015bci<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Miejsce parkingowe i kom\u00f3rka<\/td>\n<td>Ryzyko sporu przy dalszej sprzeda\u017cy\/wynajmie<\/td>\n<td class=\"highlight-green\">Formalnie po\u0142\u0105czone z apartamentem przed aktem<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Nielegalna zabudowa tarasu<\/td>\n<td>Ryzyko nakazu rozbi\u00f3rki lub kary administracyjnej<\/td>\n<td class=\"highlight-green\">Post\u0119powanie legalizacyjne wszcz\u0119te; depozyt zabezpieczaj\u0105cy<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Licencja turystyczna VUT<\/td>\n<td>Niemo\u017cliwa do uzyskania (brak dokumentacji)<\/td>\n<td class=\"highlight-green\">Uzyskana po zako\u0144czeniu legalizacji (sierpie\u0144 2025)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Cena zakupu<\/strong><\/td>\n<td><strong>485 000 EUR<\/strong> (bez wiedzy o hipotece)<\/td>\n<td><strong>477 900 EUR<\/strong> (po potr\u0105ceniu zaleg\u0142o\u015bci)<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n<div class=\"case-study-conclusion\"><strong>\u0141\u0104CZNA OCHRONA FINANSOWA: ok. 107 000 EUR<\/strong><br \/>\nCa\u0142kowity koszt obs\u0142ugi prawnej: ok. 4 800 EUR.<br \/>\n<strong>Stosunek kosztu obs\u0142ugi do uchronionej kwoty: 1 do 22.<\/strong> Za ka\u017cde 100 EUR honorarium kancelarii klienci uchronili 2 200 EUR.<\/div>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Co_mowi_klient\"><\/span>Co m\u00f3wi klient<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<blockquote><p>&#8222;My\u015bleli\u015bmy, \u017ce przy cenie prawie p\u00f3\u0142 miliona euro i tak renomowanej agencji wszystko jest pod kontrol\u0105. Okaza\u0142o si\u0119, \u017ce agencja pracuje dla sprzedaj\u0105cego, a nie dla nas \u2013 bo sprzedaj\u0105cy p\u0142aci im prowizj\u0119. O hipotece dowiedzieli\u015bmy si\u0119 dopiero od kancelarii, nie od agenta. Gdyby\u015bmy dzia\u0142ali sami, dzi\u015b mieliby\u015bmy nieruchomo\u015b\u0107 obci\u0105\u017con\u0105 d\u0142ugiem prawie stu tysi\u0119cy euro, bez pewno\u015bci, czy mo\u017cemy j\u0105 legalnie wynajmowa\u0107.&#8221;<\/p>\n<p><strong>\u2013 Tomasz i Agnieszka, Krak\u00f3w<\/strong><\/p><\/blockquote>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Wnioski_dla_polskich_nabywcow_nieruchomosci_w_Hiszpanii\"><\/span>Wnioski dla polskich nabywc\u00f3w nieruchomo\u015bci w Hiszpanii<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<ol>\n<li><strong>Biuro nieruchomo\u015bci dzia\u0142a dla sprzedaj\u0105cego, nie dla kupuj\u0105cego.<\/strong> Agent zarabia prowizj\u0119 od ceny transakcji. Weryfikacja prawna to zadanie adwokata dzia\u0142aj\u0105cego wy\u0142\u0105cznie w Twoim interesie.<\/li>\n<li><strong>Nota simple to punkt wyj\u015bcia, nie ca\u0142kowita weryfikacja.<\/strong> Pe\u0142na analiza obejmuje Kataster, urz\u0105d gminy, za\u015bwiadczenie wsp\u00f3lnoty i dokumenty urbanistyczne.<\/li>\n<li><strong>Hipoteka na nieruchomo\u015bci przechodzi na kupuj\u0105cego<\/strong>, je\u015bli nie zostanie wykre\u015blona przy akcie. To jeden z najkosztowniejszych b\u0142\u0119d\u00f3w.<\/li>\n<li><strong>Legalizacja samowoli budowlanej nie jest natychmiastowa.<\/strong> Depozyt notarialny (<em>retenci\u00f3n de precio<\/em>) to bezpieczny mechanizm zabezpieczenia kupuj\u0105cego.<\/li>\n<li><strong>W Andaluzji nie istnieje c\u00e9dula de habitabilidad.<\/strong> W jej miejsce dzia\u0142a licencja pierwszego zaj\u0119cia. Aby uzyska\u0107 licencj\u0119 turystyczn\u0105 VUT, nieruchomo\u015b\u0107 musi mie\u0107 uregulowany status urbanistyczny.<\/li>\n<li><strong>Umowa rezerwacyjna (contrato de reserva lub arras) jest wi\u0105\u017c\u0105ca.<\/strong> W Hiszpanii tracisz zadatek przy wycofaniu. Weryfikacja prawna musi poprzedza\u0107 podpisanie jakiegokolwiek dokumentu.<\/li>\n<\/ol>\n<div class=\"cta-expert-box\">\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Zakres_naszych_uslug_przy_zakupie_nieruchomosci_w_Hiszpanii\"><\/span>Zakres naszych us\u0142ug przy zakupie nieruchomo\u015bci w Hiszpanii<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<ul>\n<li>Uzyskanie NIE (N\u00famero de Identidad de Extranjero)<\/li>\n<li>Due diligence \u2013 analiza prawna (Registro de la Propiedad, Catastro, urz\u0105d gminy, wsp\u00f3lnota)<\/li>\n<li>Weryfikacja um\u00f3w: rezerwacyjnej, arras, deweloperskiej<\/li>\n<li>Negocjacje ze sprzedaj\u0105cym lub deweloperem<\/li>\n<li>Reprezentacja przy akcie notarialnym (z pe\u0142nomocnictwem lub osobi\u015bcie)<\/li>\n<li>Rozliczenie podatk\u00f3w (ITP \/ IVA+AJD, IRNR dla nierezydent\u00f3w)<\/li>\n<li>Rejestracja w\u0142asno\u015bci w Rejestrze Nieruchomo\u015bci<\/li>\n<li>Bie\u017c\u0105ca obs\u0142uga podatkowa dla w\u0142a\u015bcicieli nierezydent\u00f3w<\/li>\n<\/ul>\n<p>Skontaktuj si\u0119 z nami: <a href=\"mailto:office@wachandwach.com\"><strong>office@wachandwach.com<\/strong><\/a> | <strong>+34 644 980 290<\/strong><\/p>\n<\/div>\n<p style=\"font-size: 0.85em; color: #666; margin-top: 40px;\"><a href=\"kancelaria@wachandwach.com\"><em><img decoding=\"async\" class=\"size-full wp-image-7366 aligncenter\" src=\"https:\/\/www.wachandwach.pl\/wp-content\/uploads\/2025\/01\/koperta.png\" alt=\"znajdz adwokata w hiszpanii hiszpanski adwokat kontakt\" width=\"119\" height=\"119\" \/><\/em><\/a><\/p>\n<p style=\"font-size: 0.85em; color: #666; margin-top: 40px;\"><em>Niniejszy artyku\u0142 ma charakter informacyjno-edukacyjny. Dane klient\u00f3w zosta\u0142y zanonimizowane. Tre\u015b\u0107 nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Stan prawny opisany w artykule odpowiada przepisom obowi\u0105zuj\u0105cym na dzie\u0144 30 marca 2026 r. Podstawy prawne: art. 9 Ley de Propiedad Horizontal; Ley 13\/2011 del Turismo de Andaluc\u00eda; Decreto 28\/2016 VUT Andaluc\u00eda; Decreto-ley 1\/2025; Real Decreto 1312\/2024 (NRA).<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Dane klient\u00f3w zosta\u0142y zanonimizowane. Szczeg\u00f3\u0142y transakcji zosta\u0142y zmienione w zakresie nieidentyfikuj\u0105cym stron. T\u0142o sprawy W marcu 2025 roku zg\u0142osi\u0142o si\u0119 do nas ma\u0142\u017ce\u0144stwo z Krakowa &#8211; Tomasz i Agnieszka (imiona&#8230;<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":9154,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"_seopress_titles_title":"Due diligence w Hiszpanii \u2013 jak unikn\u0105\u0107 straty 120 000 \u20ac","_seopress_titles_desc":"Zobacz, jak analiza prawna nieruchomo\u015bci w Hiszpanii uchroni\u0142a klient\u00f3w przed strat\u0105 120 000 \u20ac. Sprawd\u017a ryzyka zakupu i jak je wyeliminowa\u0107.","_seopress_robots_index":"","_seopress_robots_follow":"","_seopress_robots_imageindex":"","_seopress_robots_snippet":"","_seopress_robots_primary_cat":"none","_seopress_robots_breadcrumbs":"","_seopress_robots_freeze_modified_date":"","_seopress_robots_custom_modified_date":"","_seopress_robots_canonical":"","_seopress_social_fb_title":"","_seopress_social_fb_desc":"","_seopress_social_fb_img":"","_seopress_social_fb_img_attachment_id":0,"_seopress_social_fb_img_width":0,"_seopress_social_fb_img_height":0,"_seopress_social_twitter_title":"","_seopress_social_twitter_desc":"","_seopress_social_twitter_img":"","_seopress_social_twitter_img_attachment_id":0,"_seopress_social_twitter_img_width":0,"_seopress_social_twitter_img_height":0,"_seopress_redirections_value":"","_seopress_redirections_enabled":"","_seopress_redirections_enabled_regex":"","_seopress_redirections_logged_status":"both","_seopress_redirections_param":"","_seopress_redirections_type":301,"_seopress_analysis_target_kw":"","inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[138],"tags":[],"class_list":["post-9146","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","category-studium-przypadku"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.staging.wachandwach.es\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9146","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.staging.wachandwach.es\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.staging.wachandwach.es\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.staging.wachandwach.es\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.staging.wachandwach.es\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=9146"}],"version-history":[{"count":5,"href":"https:\/\/www.staging.wachandwach.es\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9146\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":9157,"href":"https:\/\/www.staging.wachandwach.es\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9146\/revisions\/9157"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.staging.wachandwach.es\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media\/9154"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.staging.wachandwach.es\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=9146"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.staging.wachandwach.es\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=9146"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.staging.wachandwach.es\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=9146"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}